近年來，物(wù)業公司與業主之間的矛盾日益突出，涉物(wù)業糾紛案件大量增長(cháng)，而物(wù)業糾紛的主要矛盾焦點是物(wù)業費問題。安(ān)陽林源物(wù)業管理(lǐ)有限責任公司對實踐中接觸的物(wù)業費糾紛案件涉及到的法律問題進行研究分(fēn)析，對該類糾紛中應注意的幾個問題提出了自己的建議。

物(wù)業收費糾紛相關法律法規解析

《物(wù)業管理(lǐ)條例》第七條：

業主在物(wù)業管理(lǐ)活動中，履行下列義務(wù)：

遵守管理(lǐ)規約、業主大會議事規則;

遵守物(wù)業管理(lǐ)區(qū)域内物(wù)業共用(yòng)部位和共用(yòng)設施設備的使用(yòng)、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度;

執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作(zuò)出的決定;

按照國(guó)家有關規定交納專項維修資金;

按時交納物(wù)業服務(wù)費用(yòng);

法律、法規規定的其他(tā)義務(wù)。

《物(wù)業管理(lǐ)條例》第三十六條：

物(wù)業服務(wù)企業應當按照物(wù)業服務(wù)合同的約定，提供相應的服務(wù)。

物(wù)業服務(wù)企業未能(néng)履行物(wù)業服務(wù)合同的約定，導緻業主人身、财産安(ān)全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。

《物(wù)業管理(lǐ)條例》第四十二條：

業主應當根據物(wù)業服務(wù)合同的約定交納物(wù)業服務(wù)費用(yòng)。

業主與物(wù)業使用(yòng)人約定由物(wù)業使用(yòng)人交納物(wù)業服務(wù)費用(yòng)的，從其約定，業主負連帶繳納責任。

《中華人民(mín)共和國(guó)民(mín)法通則》第 一百零六條：

公民(mín),法人違反合同或者不履行其他(tā)義務(wù)的,應當承擔民(mín)事責任.

《合同法》第 一百零七條：

當事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。

《物(wù)權法》第七十二條 ：

業主對建築物(wù)專有部分(fēn)以外的共有部分(fēn)，享有權利，承擔義務(wù);不得以放棄權利不履行義務(wù)。

物(wù)業收費糾紛中不得不注意的三個常識

物(wù)業管理(lǐ)服務(wù)不到位業主拒交物(wù)業管理(lǐ)費的主張是不合理(lǐ)的

物(wù)業管理(lǐ)企業向業主收取物(wù)業管理(lǐ)費包括很(hěn)多(duō)具體(tǐ)項目，如保潔費、保安(ān)費、綠化費、生活垃圾外運費、化糞池清淘費、電(diàn)梯費、高壓水泵費、共用(yòng)電(diàn)視天線(xiàn)費等等.

業主認為(wèi)物(wù)業公司管理(lǐ)不到位通常是指保潔、保安(ān)、綠化方面，如果這些方面确實與物(wù)業服務(wù)合同約定的标準差距明顯時，

根據有關規定，業主可(kě)以要求減收物(wù)業服務(wù)費，但不能(néng)拒交，因為(wèi)物(wù)業管理(lǐ)企業客觀上提供了一定的服務(wù)，業主拒交物(wù)業費的主張是不合理(lǐ)的.

業主委員會未按法定程序招聘物(wù)業管理(lǐ)企業，業主仍無權拒交物(wù)業管理(lǐ)費

按照《物(wù)業管理(lǐ)條例》的規定，未經業主大會決議，無論是物(wù)業管理(lǐ)委員會還是業主委員會，均不得擅自選聘或解聘物(wù)業管理(lǐ)企業.但即使這種情況發生了，單個業主也不能(néng)以物(wù)業公司進入不合法為(wèi)由，拒絕向給小(xiǎo)區(qū)實際提供物(wù)業管理(lǐ)服務(wù)的物(wù)業管理(lǐ)企業交納物(wù)業費。因為(wèi)由單個業主來否認物(wù)業管理(lǐ)企業與管委會或業委會訂立的物(wù)業服務(wù)合同，本身違法了.

在《合同法》上，這種物(wù)業管理(lǐ)合同實際上仍處于一種效力待定狀态，假設之後召開的業主大會決定承認這份合同，則該合同具有合法效力;即使業主大會終決議否定了這份合同的效力，業主也應根據物(wù)業公司已提供的事實服務(wù)，交納相應的物(wù)業費.

如果業主對物(wù)業公司的服務(wù)存有異議，應通過建議召開業主大會的渠道解決，采取拒交物(wù)業費的方式不當。

與物(wù)業管理(lǐ)公司未簽訂過物(wù)業服務(wù)合同，業主仍需交物(wù)業費

根據《物(wù)業管理(lǐ)條例》規定，選聘物(wù)業管理(lǐ)企業是業主大會的職責之一，作(zuò)為(wèi)業主大會執行機構的業主委員會，可(kě)以代表業主與業主大會選聘的物(wù)業管理(lǐ)企業簽訂物(wù)業服務(wù)合同。

這份合同對小(xiǎo)區(qū)内的全體(tǐ)業主均具有約束力，因此，物(wù)業管理(lǐ)企業進入小(xiǎo)區(qū)提供物(wù)業管理(lǐ)服務(wù)，隻要與執行業主大會決議的業主委員會訂立物(wù)業服務(wù)合同即可(kě)，無需再與每位業主單獨訂立合同。

另外，即使物(wù)業管理(lǐ)企業與業主委員會或業主均未訂立服務(wù)合同，但物(wù)業管理(lǐ)企業提供了事實的物(wù)業服務(wù)，業主事實上接受了服務(wù)的，物(wù)業管理(lǐ)企業仍可(kě)以要求業主繳納相應的物(wù)業服務(wù)費用(yòng)。