近年來，物(wù)業公司與業主之間的矛盾日益突出，涉物(wù)業糾紛案件大量增長(cháng)，而物(wù)業糾紛的主要矛盾焦點是物(wù)業費問題。安(ān)陽林源物(wù)業管理(lǐ)有限責任公司對實踐中接觸的物(wù)業費糾紛案件涉及到的法律問題進行研究分(fēn)析，對該類糾紛中應注意的幾個問題提出了自己的建議。物(wù)業收費糾紛相關法律法規解析《物(wù)業管理(lǐ)條例》第七條：業主在物(wù)業管理(lǐ)活動中，履行下列義務(wù)：遵守管理(lǐ)規約、業主大會議事規則;遵守物(wù)業管理(lǐ)區(qū)域内物(wù)業共用(yòng)部位和共用(yòng)設施設備的使用(yòng)、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度;執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作(zuò)出的決定;按照國(guó)家有關規定交納專項維修資金;按時交納物(wù)業服務(wù)費用(yòng);法律、法規規定的其他(tā)義務(wù)。《物(wù)業管理(lǐ)條例》第三十六條：物(wù)業服務(wù)企業應當按照物(wù)業服務(wù)合同的約定，提供相應的服務(wù)。物(wù)業服務(wù)企業未能(néng)履行物(wù)業服務(wù)合同的約定，導緻業主人身、财産安(ān)全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。《物(wù)業管理(lǐ)條例》第四十二條：業主應當根據物(wù)業服務(wù)合同的約定交納物(wù)業服務(wù)費用(yòng)。業主與物(wù)業使用(yòng)人約定由物(wù)業使用(yòng)人交納物(wù)業服務(wù)費用(yòng)的，從其約定，業主負連帶繳納責任。《中華人民(mín)共和國(guó)民(mín)法通則》第 一百零六條：公民(mín),法人違反合同或者不履行其他(tā)義務(wù)的,應當承擔民(mín)事責任.《合同法》第 一百零七條：當事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。《物(wù)權法》第七十二條 ：業主對建築物(wù)專有部分(fēn)以外的共有部分(fēn)，享有權利，承擔義務(wù);不得以放棄權利不履行義務(wù)。物(wù)業收費糾紛中不得不注意的三個常識物(wù)業管理(lǐ)服務(wù)不到位業主拒交物(wù)業管理(lǐ)費的主張是不合理(lǐ)的物(wù)業管理(lǐ)企業向業主收取物(wù)業管理(lǐ)費包括很(hěn)多(duō)具體(tǐ)項目，如保潔費、保安(ān)費、綠化費、生活垃圾外運費、化糞池清淘費、電(diàn)梯費、高壓水泵費、共用(yòng)電(diàn)視天線(xiàn)費等等.業主認為(wèi)物(wù)業公司管理(lǐ)不到位通常是指保潔、保安(ān)、綠化方面，如果這些方面确實與物(wù)業服務(wù)合同約定的标準差距明顯時，根據有關規定，業主可(kě)以要求減收物(wù)業服務(wù)費，但不能(néng)拒交，因為(wèi)物(wù)業管理(lǐ)企業客觀上提供了一定的服務(wù)，業主拒交物(wù)業費的主張是不合理(lǐ)的.業主委員會未按法定程序招聘物(wù)業管理(lǐ)企業，業主仍無權拒交物(wù)業管理(lǐ)費按照《物(wù)業管理(lǐ)條例》的規定，未經業主大會決議，無論是物(wù)業管理(lǐ)委員會還是業主委員會，均不得擅自選聘或解聘物(wù)業管理(lǐ)企業.但即使這種情況發生了，單個業主也不能(néng)以物(wù)業公司進入不合法為(wèi)由，拒絕向給小(xiǎo)區(qū)實際提供物(wù)業管理(lǐ)服務(wù)的物(wù)業管理(lǐ)企業交納物(wù)業費。因為(wèi)由單個業主來否認物(wù)業管理(lǐ)企業與管委會或業委會訂立的物(wù)業服務(wù)合同，本身違法了.在《合同法》上，這種物(wù)業管理(lǐ)合同實際上仍處于一種效力待定狀态，假設之後召開的業主大會決定承認這份合同，則該合同具有合法效力;即使業主大會終決議否定了這份合同的效力，業主也應根據物(wù)業公司已提供的事實服務(wù)，交納相應的物(wù)業費.如果業主對物(wù)業公司的服務(wù)存有異議，應通過建議召開業主大會的渠道解決，采取拒交物(wù)業費的方式不當。與物(wù)業管理(lǐ)公司未簽訂過物(wù)業服務(wù)合同，業主仍需交物(wù)業費根據《物(wù)業管理(lǐ)條例》規定，選聘物(wù)業管理(lǐ)企業是業主大會的職責之一，作(zuò)為(wèi)業主大會執行機構的業主委員會，可(kě)以代表業主與業主大會選聘的物(wù)業管理(lǐ)企業簽訂物(wù)業服務(wù)合同。這份合同對小(xiǎo)區(qū)内的全體(tǐ)業主均具有約束力，因此，物(wù)業管理(lǐ)企業進入小(xiǎo)區(qū)提供物(wù)業管理(lǐ)服務(wù)，隻要與執行業主大會決議的業主委員會訂立物(wù)業服務(wù)合同即可(kě)，無需再與每位業主單獨訂立合同。另外，即使物(wù)業管理(lǐ)企業與業主委員會或業主均未訂立服務(wù)合同，但物(wù)業管理(lǐ)企業提供了事實的物(wù)業服務(wù)，業主事實上接受了服務(wù)的，物(wù)業管理(lǐ)企業仍可(kě)以要求業主繳納相應的物(wù)業服務(wù)費用(yòng)。

物(wù)業管理(lǐ)行業的特點決定了“先業主之憂而憂，後業主之樂而樂”。隻要業主有所需,我們有所應，穿針引線(xiàn)、協調搓和,平日風裏來雨裏去,絲毫不得懈怠。與那些“一杯茶水一張報”的惬意環境相去甚遠(yuǎn)不說,我們的從業人員更要承受來自方方面面的心理(lǐ)壓力。難怪有人曾戲言,做物(wù)業比做居委會難!做物(wù)業管理(lǐ)人員更難!做物(wù)業管理(lǐ)處的領頭人更是難上加難啊！正因為(wèi)如此，物(wù)業管理(lǐ)企業培養和選拔一名優異的管理(lǐ)處經理(lǐ)才顯得尤為(wèi)重要。在物(wù)業管理(lǐ)行業越來越規範化、标準化、法制化以及競争越來越激烈的情況下,怎樣才能(néng)做好一名優異的管理(lǐ)處經理(lǐ)呢(ne)?優良的品德(dé)和敬業精(jīng)神作(zuò)為(wèi)管理(lǐ)處經理(lǐ),你的一言一行都會影響到你的下屬及員工,任何時候要言行帶頭。“人服于德(dé),而不服于力”,員工服你是服你的道德(dé),服你工作(zuò)中起的作(zuò)用(yòng)。不要計較個人得失,具有任勞任怨的精(jīng)神。作(zuò)為(wèi)管理(lǐ)處經理(lǐ),敬業精(jīng)神是幹好物(wù)業管理(lǐ)工作(zuò)的基石。前國(guó)家隊主教練米盧曾有一句名言“态度決定一切”!而今在物(wù)業管理(lǐ)行業也有一句名言“敬業決定一切”!細心、耐心、踏實的工作(zuò)态度是不可(kě)缺少的,如你沒有細心地去洞察及防範管理(lǐ)區(qū)域内任何狀況的發生,沒有耐心地去與管理(lǐ)區(qū)域内業主溝通,沒有踏實地去為(wèi)管理(lǐ)區(qū)域内業主解決好每一件事情,那麽你的工作(zuò)也無法得到業主的肯定和領導的認可(kě)。必備的綜合知識和牢固的專 業知識物(wù)業管理(lǐ)行業涉及的面相當廣泛,物(wù)業管理(lǐ)人需掌握必備的綜合知識和牢固的專 業知識。而作(zuò)為(wèi)物(wù)業管理(lǐ)區(qū)域内的經理(lǐ):1.必須熟悉物(wù)業管理(lǐ)行業相關的政策法規。如果不懂會變得被動。2.物(wù)業管理(lǐ)服務(wù)禮儀知識。衡量和評價一家物(wù)業公司的物(wù)業管理(lǐ)水平如何,直觀的來自物(wù)業管理(lǐ)處所有員工素質(zhì)的體(tǐ)現。管理(lǐ)處經理(lǐ)你自己在注重禮儀的同時,時時刻刻也應注重員工在日常工作(zuò)中各個服務(wù)禮儀細節的完善化,以此來維護和提高公司良好的聲譽。3.必須了解熟悉物(wù)業管理(lǐ)各操作(zuò)流程及ISO質(zhì)量管理(lǐ)體(tǐ)系。對于現場管理(lǐ)涉及到房地産開發的一些問題,比如談到房屋的結構、給排水、強電(diàn)弱電(diàn)等等,作(zuò)為(wèi)一名管理(lǐ)處經理(lǐ),都應具有這方面的專 業知識。否則物(wù)業管理(lǐ)區(qū)域内的工作(zuò)無法通過正常的渠道去開展,更談不上規範化。沒有必備的綜合知識和牢固的專 業知識,你也根本不知道怎樣去應對目前紛繁複雜的物(wù)業管理(lǐ)工作(zuò)。必備的五種能(néng)力第 一種 帶好團隊的能(néng)力。管理(lǐ)處經理(lǐ)必須明白一個人的力量是有限的,而建設一個堅不可(kě)摧、百折不撓、人才輩出的團隊卻是相關重要的,集體(tǐ)的力量壯大了,個人的業績隐去了,但他(tā)對組織目标的貢獻,卻是任何一個隻突出個人業績的經理(lǐ)無法比拟的。每位員工的性格都不一樣,有些活潑,能(néng)搞活氣氛;有些不擅言詞,但能(néng)做具體(tǐ)實在的工作(zuò);有些性格耿直,但很(hěn)容易得罪人;有些有能(néng)力,但也有一些缺點,這樣一個團隊的經理(lǐ),你必須很(hěn)清楚你屬下的性格,用(yòng)員工的長(cháng)處,避員工之所短,同時幫助塑造理(lǐ)想的性格,為(wèi)團隊成功打下堅實的基礎。對屬下員工在嚴格管理(lǐ)、強調業績的同時,也應多(duō)了解他(tā)們在工作(zuò)中的艱辛和苦衷,畢竟他(tā)們處于一線(xiàn),所面臨的種種問題也是經理(lǐ)應面對的,幫助他(tā)們化解在工作(zuò)中的一切難處并多(duō)鼓勵,隻有這樣才能(néng)團結和帶領好自己的團隊,使團隊更加穩固堅強具有戰鬥力。第二種 執行能(néng)力。執行力是物(wù)業管理(lǐ)企業提高競争力的保障。而物(wù)業管理(lǐ)區(qū)域的執行力是否到位既反映了管理(lǐ)處内全體(tǐ)員工的整體(tǐ)素質(zhì),也反映了管理(lǐ)處經理(lǐ)的素質(zhì)和心态。一個好的“執行者”能(néng)夠彌補“策劃者”的不足,從而使人才質(zhì)量決定服務(wù)質(zhì)量。比如:物(wù)業管理(lǐ)企業通過了ISO9000族的系列認證,那麽這時需要物(wù)業管理(lǐ)區(qū)域經理(lǐ)在日常管理(lǐ)中按照ISO9000的質(zhì)量标準嚴格執行,來控制 服務(wù)品質(zhì)。然而業主的滿意度是衡量物(wù)管服務(wù)品質(zhì)的客觀标準,執行力的強弱将在此得到直接體(tǐ)現。第三種 管理(lǐ)模式創新(xīn)的能(néng)力。社會在進步,時代在變遷,思維也在不斷的更新(xīn)。我們的物(wù)業管理(lǐ)模式,如果總是停滞不前,會永遠(yuǎn)處于被動局面,更談不上什麽競争。業内形勢在變,同行競争也日益激烈,加之業主對物(wù)業管理(lǐ)的各項政策法規的了解也越來越成熟。作(zuò)為(wèi)一名物(wù)業管理(lǐ)處經理(lǐ)應該充分(fēn)地認識到這一點,所以要不斷改進提高自己管轄區(qū)域内的服務(wù)質(zhì)量,改善自己的服務(wù)态度,改變管轄區(qū)域内的各類環境,如此才能(néng)在競争中立于不敗之地。第四種 良好的溝通、協調能(néng)力。物(wù)業管理(lǐ)處經理(lǐ)每天要面對管理(lǐ)區(qū)域内各種各樣的業主及自己的員工,同時還要面對公司領導和各個政府職能(néng)部門以及跟管理(lǐ)處的業務(wù)往來關系。沒有良好的溝通協調能(néng)力,對管理(lǐ)處的運作(zuò)管理(lǐ)會存在一定的障礙和阻力。對于公司領導的指令意圖,你必須有效地領會,并嚴格執行實施,在實施過程中所出現的問題及時反饋給公司領導,從而使公司領導有效地調整自己的決策。對政府各職能(néng)部門及業務(wù)往來關系,應起到橋梁作(zuò)用(yòng),在充分(fēn)維護公司利益的同時,應在各方利益上找到一個支撐點,也是共同利益,實現雙赢的局面,但如果利益産生沖突時,需要經理(lǐ)發揮超越的溝通協調能(néng)力去為(wèi)公司争取更大的利益。面對管理(lǐ)區(qū)域内業主,物(wù)業管理(lǐ)企業畢竟是服務(wù)行業,你所需考慮的應該是如何使業主滿意,這要求你在腳踏實地地去做的同時,還要以真誠的态度去和業主交朋友,去了解業主們的困難和需求并解決,業主們的滿意度是公司經濟指标的保證,也是我們工作(zuò)的目标。第五種 精(jīng)明的理(lǐ)财能(néng)力。企業的存在離不開現金和利潤,企業可(kě)持續發展也離不開現金和利潤,如何更大限度地為(wèi)企業創造效益,是作(zuò)為(wèi)一名管理(lǐ)處經理(lǐ)在此工作(zuò)的終目的,然而開源節流是達到該目的的不二法門,在這微利的行業中,節省每一項不必要的開支是勢在必行的,心裏一定要有一本明細帳,收入多(duō)少、支出多(duō)少、盈利多(duō)少,對這一切要做到心中有數。與此同時,開源也是盈利的關鍵,要有精(jīng)準的理(lǐ)财眼光,使資源增值,在日常收益的同時,多(duō)方去尋求利潤增長(cháng)點,保證管理(lǐ)處達到更大的盈利目标。以上幾點是一名優異的管理(lǐ)處經理(lǐ)必備的素質(zhì)，但憑這幾點也是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的,如:富有号召力、感染力、凝聚力、親和力,談吐機智、反應敏捷、幽默感之類也不可(kě)缺少;同時博覽群書、真誠待人、思考缜密、分(fēn)析精(jīng)細、處事周全也同樣重要。任何一個決策都有可(kě)能(néng)“牽一發而動全局”,要嚴格把握适度尺度。在“用(yòng)心做事,真誠服務(wù)”的基礎上,去追求更完善!